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华人美国房产投资需要注意的一些事项

国内房价水涨船高,很多人希望自己能够在国外,包括美国,投资房地产,或者自己住,但是买房子必须了解一些市场行情,今天分享一些在美买房的心得以及注意事项。

1.如何区分美国投资房和自住房
要明确买房的目的。如果是自住房,各人喜好不一,买自住房最重要的原则就是自己喜欢,只要喜欢,就不会后悔。如果是为投资,目的是赚钱,房价缓慢上涨的时候,投资少租金高才能赚钱。所以明白租客的喜好才是最重要的。

2.美国房产的环境位置
地理位置是投资的第一考虑因素,通常要参考的是人口是否呈增长态势。房屋离学校丶市场等居住配套太远或者交通出行不方便,都不容易以适合的价格出租或出售。

3.美国房产建筑年代
老房子修理费太高,麻烦多,维护成本昂贵。对于不懂修理的人而言,最好选择新房或次新房,除非老房子已经过更新改造。通常50年以上旧房子(主要指公寓楼)的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表。

4.周边环境
如果房屋所在的社区居民很穷,学区不好,通常房价也不会高;如果社区附近都是旧房子,而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子,你得知道新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值,升值前景不会大;租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域,方便是第一选择。

5.占地面积及房屋朝向
大家都会喜欢占地面积大的独立屋作为自主屋。但对投资房而言,占地太大会降低投资收益率,很少有租客会强调花园要如何,他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境,投资房没必要占地过大。坐北朝南的房子是非常科学的。

6.美国房产地税和保险
投资房的地税和保险会直接影响到投资回报。不同地区的地税差别非常大,投资房的保险费用一般比自住房要高,也是必不可少的,这笔钱不能省。

7.保养及支出
按照法律规定,房屋维护是业主的义务,例如下水道、洗碗机、空调等等问题,都需要业主及时花钱修好。 房屋维护支出将是一大笔费用,因此在购房时,在合同中最好约定为了确保房屋质量,要求聘请专业人士做一次检查,以了解屋顶是否需要更换,下水道和空调是否正常工作,以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。费用通常由购方支付,通过检查发现的问题,可以要求售方修理,如果售方不负责,则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做房屋检查是为今后的房屋保养着想。

8.美国房地产投资回报率
如果不考虑贷款也不考虑房价上涨的因素,仅考虑租金收入,那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。投资净回报的计算方式是:①收入:指租金收入;②支出:指房屋维护费、房屋管理费、地税、租金、广告费、法律诉讼费等,有时还有物业管理费;③净回报:指收入减去支出后的净利润。通常房龄在20年至30年的房子,租金的投资回报率最高。

9.贷款安排
美国的住房贷款利率目前已达到历史最低,目前的房价处于最低谷,如果现在买房且利用好贷款,几年后的总投资回报率一定相当可观。

10.如何管理出租屋
如何管理出租屋是门学问,如果有时间和精力,最好自己管理,这样可省下一笔管理费,修理最好自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件,自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理,但是美国的人工费用很高。


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