美国房地产市场似乎正在悄然转向——不仅购房需求正在增强，租房者也在逐步转变为房屋的拥有者。但这一切背后，仅仅是工资上涨和贷款放松的结果吗？从信贷到人口结构的变化，一场关系到“买还是租”的大变局正在悄然酝酿。
根据美国人口普查局发布的数据，2018年美国住房拥有率达到了64.2%，为自2014年以来的最高水平。这是房屋所有权连续第五个季度上涨，并且是13年来首次同比增长，反映出经济复苏下居民对购房的信心正在回归。相较于2017年同期63.6%的数据，今年的稳步提升说明越来越多的家庭不再满足于租赁住房，而是走向了购房之路。
仅2018年，美国净增加了约130万个购房家庭，而租房家庭却减少了约28.6万个。这一变化不仅表明房屋拥有率的提升，也让多套公寓业主面临租金市场重新洗牌的挑战。连续第四个季度租房者减少，显示租赁市场需求出现拐点，房东们可能需要面对租金下调的现实。
美国工资普遍上涨，加上贷款条件适度放松，使得更多潜在购房者能够进入市场。房利美（Fannie Mae）推动了宽松的借贷环境，降低了首次购房者的门槛。在负担能力改善的情况下，原本边缘化的群体也能更容易获得房贷资格，从而转变为业主。这种趋势在年轻购房者群体中尤为明显，尤其是35岁以下的千禧一代。
人口结构的演变也是当前购房潮的重要背景。千禧一代逐渐步入结婚和育儿阶段，他们对稳定住所的需求迅速上升。数据显示，35岁以下人群的住房拥有率虽从上一季度的36%微降至35.3%，但较去年同期却上升了整整一个百分点，并连续第五个季度同比上涨。这说明年轻一代正在积极参与到房产市场中来，推动整体购房趋势上行。
尽管整体趋势向好，但挑战依然存在。2018年末，美国房贷利率上升至4.58%，为2013年以来最高水平，加大了购房者的月供压力。同时，新的税收政策减少了住房所带来的税务减免，使得部分购房者的购房吸引力下降。尤其对于首次置业者来说，这些变化可能直接影响购房意愿。
供需关系紧张亦是美国购房者面临的重要现实问题。美国房屋空置率已降至1.5%，相比金融危机期间高达2.8%的峰值大幅回落。这种紧缺的市场状态，加剧了购房竞争，尤其让财力相对有限的年轻人难以与全款买家或高首付者竞争，进一步推高了购房难度和房价。
本文“信贷回暖与人口红利驱动，美国家庭购房能力正提升”由REINEKE建筑整理提供。在信贷环境改善与人口结构变迁的共同作用下，美国购房市场正悄然重塑格局。但要真正迈向“全民购房”，仍需突破房源紧张和负担能力的双重门槛。
