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Reineke聊美国房地产投资升值和收租金的事

在美国做房地产投资,成功的收益分两个部分,分别是“增值收益”与“租金收益”,有网友笑称,两者的关系好比正妻和小妾,那么谁才是真爱呢?

同时获得“增值收益”与“租金收益”双增长的美国房产需要一定的投资眼光与运气。通常,需要在两者之间做抉择。美国2018年房地产整体行情涨势有冲力,但是不同的地区增长力度不平衡,以及后期的房产税都在总和考虑范围内,因此投资哪里的地产需要客观分析。

美国房地产投资收益图

1、美国房地产租金收益

租金收益从字面意思上很好理解,在美国同样如此,指得是房屋出租的收入与房屋价值的比值,又称租售比。租售比是最直接反应房产投资是否成功的直接依据,租金收益非常重要,可以帮助“以租养贷”。在美国投资房产,有稳定的租金收益保障,足够的现金流可以降低投资的风险,投资者在面对美国利率波动的同时抗压能力也更强。

美国房地产租金收益

2、美国房地产增值收益

将美国购得的房产持有一段时间后转手出售,将所得房款减去购房成本所得即是收益部分,正数就是赚了,负数就是赔了。美国的房地产行情最大的波动时期在经济危机,曾经部分地区地房价直接腰斩,当前美国经济回暖上升,涨幅大的放长已经回到原来的价格点位,在这个阶段出手持有房产的买家基本都获得了可观的收益。但是涨幅跌幅地体现最大波动也只是一倍的差距,这与中国的房价30倍的涨幅无法相比。小编从数据了解以北京通州为例,曾经通州2000元每平米的房子持有10年后跳级涨到6万元每平米,火箭式 “增值收益”在美国的房地产市场是不存在的。

在考虑购买美国“增值收益”类房产的时候,获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看,要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%~5%,因此考虑的资本增值率应保持在6.5~7.5%之间。

资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险,如果按揭利率上调,您很可能要向房贷月供贴钱。

美国房地产增值收益

3、选适合自身需求的投资模式

初次美国购房的业主,再加投资心态属于稳健保守型,那么每个月有稳定现金流的租金收益类房屋更适合。

Reineke建议手上掌握足够的现金买家,不妨可以考虑组合型配置模式。购入几套租金收益稳定的房产作为托底,用多余的资金美国投资买地,委托建筑公司定制建造房屋,在美国建房比买房可节约20%-30%的资本入,这部分的利差再加持有一定时间后的增值收益回报足够可观。


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