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投资美国地产看这一篇就够了

中国的高净值人群在海外房产投资地域的选择上,提及率最高的毋庸置疑,依然是美国,达到50%以上。没有深入了解美国的房产信息可能总觉得雾里看花,Reineke小编写这篇文章的目的是为了使客户对投资美国房地产有一个更清晰的轮廓,起到正能量的指引就足够了。

1、执政党所在的州或城市受政策倾斜的力度较大

把这一条内容放在第一条比较微妙,美国目前共和党当政,民主党的大本营自然是美国加州,而就对新移民最获益的地区来看,当属加利福尼亚州。美国政党轮流执政,今天共和党明天可能又是民主党。因此投资美国地产选择区域需要客户自己拿捏选定。

从卫星拍摄的美国夜空
从卫星拍摄的美国夜空

2、人口及就业持续正增长的地产值得投资

从一个州的人口饱和率好就业增长率可以初步看到投资的潜力,通常可以往前看三年,如果两个数据都有增长,那么在未来的预期也会以增长为大概率。经济的发展离不开人口的支撑,只有人口流入的增长才能带动地区的房地产发展。

3、看房地产租售比,规律是大于10%优选,其次房地产税小于3%为佳

租售比的算法目前流行有两种,一种是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。这两种算法的结果殊途同归,是观察该地区房地产运行状态是否良好额指标之一。租售比值高了,那么投资需求加大。美国房产税是持有美国物业的最主要、也是最大成本,美国公民或外籍人士均需要向美国政府交税,通常不要超过3%,这点在购买美国房产之前就需要了解仔细。

4、大树底下好乘凉,找有大企业、大学支撑的地区

美国是一个车轮上的世界,因此生活的半径相比中国更大。在美国买房如果目的是为了投资出租,那么以40分钟车程为限,在范围内还找,优先考虑有大企业入驻的城市,意味着有足够的租户来支撑租房的需求。另外大学城也是投资的热点地区,原理同大企业。

美国地产图片-1 美国地产图片-2

5、租房之前先查租客信用,为了后期好收租金

在美国租房个人信用都是可以查询的,美国在租赁双方的关系中,承租户被认定为弱势方,被保护。如果遇到拖延租金的客户,那么远在海外的房东不能正常按月收到房租是很麻烦的事,起诉和清理租客都需要很长时间,消耗不起。除了信用和租户的家庭收入也有关系,5万美元可以作为一条红线,挑人往收入高的选。教育水平也是可以考量的范围,通常可以面谈过程侧面打听增加判断力。

6、生活圈以房产为中心看30分钟车程内城市配套

在你所投资的房地产项目30分钟内应有学校、医院、商业、零售、大型超市等配套设施

7、地产学区价值

通常美国好学区地产的保值和升值潜力更大,美国的小学、初中、高中采用学分制评分,满分10分,最低1分,通常来说,选学区不能低于6分,而实际统计过程中,在美国投资地产的亚裔十分注重学区,8分以下的学区地产基本忽略。美国的学区地产通常是强者越强,更好的学区资源注入伴随着政府更广的房产税源,用之于民。

8、看地产所在区域犯罪率

美国城市的犯罪率上升因素除人口族裔以外,还和生活水平、就业率高低相关,买房的客户都不会希望有人身伤害以及财产的损失。

美国自由女神像
美国自由女神像

9、看地区人口收入

美国的社区分化还是很明显的,好的社区通常构成城市人口的主体如律师、经纪人、医生、老实等,那么这个地区的经济发展比周边的城市更高,是值得投资地产的优先选择。

10、房地产价格不高于市场成交价

房屋的购买价格最好能低于同期周边成交的市场价,小编也说了“最好”,就目前美国房市的火热程度,可能是一厢情愿了。可售房源紧缺带来的供需不平衡,好房子一出来马上被买走。近40%买家不贷款全现金,甚至有加价购买。

11、地产的年份直接关系维护的费用

房子越新越好,到哪个国家都是不变的道理。美国年份较新的房子一般到手基本不用投钱额外维护。而年份老的房子自然需要修修补补,当然卖家也会在价格上给与一定的正确评估。

12、稀缺环境自然资源

美国买房除了考虑学区、房龄、人口、交通、生活等这些因素,还需要看看房屋周围10分钟以内是否有稀缺自然资源,如绿地、天然湖、公园、高尔夫球场等,都可以使得房子更保值乃至增值。

最后Reineke小编补充一句,如果美国买房是为了投资,那么优先考虑出租型而不是傻等增值型地产。


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