在过去的十多年里，来自中国、加拿大乃至南美的国际买家频频刷新美国房地产市场的成交记录，他们挥洒重金入手纽约、迈阿密或旧金山的高端住宅。但如今，这股海外资金热潮似乎正悄然降温——是什么正在悄悄改变这些精英买家的投资方向？又会如何影响美国本土买家？
虽然过去“资金无门槛”的外国购房者在美国高端住宅市场呼风唤雨，但来自美国全国房地产经纪人协会（NAR）的最新报告显示，外国买家和新移民的成交数量出现大幅下滑。在截至2018年3月的12个月中，成交量下降了约21%，仅成交了266,754套房产，总金额为1210亿美元。虽然看似金额仍庞大，但背后的减速趋势不可忽视，显示出这部分市场的热度正逐渐退却。
需要注意的是，这份数据统计排除了新建住宅的交易——这正是许多外国买家的偏爱选择，也意味着实际降温幅度可能更为显著。
那么，这一趋势背后的原因是什么？值得注意的是，并非美国本身的房地产吸引力减弱，而是很多外国买家所在的国家正面临各种限制。
一些美国房地产律师表示，他们的外国客户受制于本国政治不确定性或资本外流管制政策，正在逐步收紧海外投资的脚步。例如，中国政府持续收紧资金出境的通道，令许多中国家庭即便想投资，也无法轻易完成资金跨境；这直接导致中国买家年成交量下降了4%，总金额跌至304亿美元。
其他传统买家来源国如加拿大、英国、墨西哥也纷纷出现消费力下降现象，可能与本国经济放缓及汇率波动有关。
尽管热度不再火热，但仍有部分国际买家继续活跃在市场中，并且与美国本土买家形成了鲜明对比。这些买家大多出手果断，且以现金购房为主。据NAR统计，全国47%的外国买家为现金成交，而美国本地整体现金购房比例仅为21%。
他们通常看重的是高品质的现代住宅、全新高层、设施完善、地段核心的高端项目。尤其在纽约、洛杉矶、迈阿密等城市，这些买家不仅为自己购入住所，还将子女教育、资产配置、长期出租等纳入考量。例如，曾有中国家庭为未成年女儿购买430万美元曼哈顿高层公寓，以备将来就读哥伦比亚大学。
数据显示，佛罗里达州仍然是外国买家的首选，占比达到19%；其次是加州（14%）、德州（9%）、亚利桑那州与纽约州（各5%）。这类买家偏爱有物业管理、度假设施、靠近名校或大城市中心地段的房产，而不是美国当地人喜欢的郊区独栋老屋。
例如，萨拉索塔一位房地产律师就指出，即便在热度最高的佛州，近年来外国人购房量也下降了15%-20%。他们仍然偏好带高尔夫球场的度假式社区或沿海新建别墅，出手金额集中在35万至55万美元之间。
尽管外国买家购房力减弱，但由于其购买习惯与本土买家差异较大，两者在实际购房中的竞争交集并不多。外国人往往锁定预算高、设施完备、地理位置优越的项目，这类房源对大多数本地中产买家而言原本就非主流选项。
不过，这一变化仍可能影响某些高端住宅的去化速度，特别是在依赖国际资金的城市，例如旧金山、洛杉矶或纽约市的高端项目。此外，对于打算出售高价房产的开发商与投资者来说，国际买家减少意味着销售策略也需随之调整。
本文“外国买家在美国高端房地产市场购买力持续走低”由美研建筑整理提供。外国买家不再“无上限”地砸钱进入美国楼市，这无疑会为整个高端房地产市场带来新的变数——未来的高端住宅，还能否轻松吸引国际资本？
