在美国投资房地产，靠收租获取稳定回报是许多外籍投资者的目标之一。但当租金到账的那一刻起，一笔“看不见”的支出也随之产生——那就是美国政府对租金收入征收的税款。那么，对于非美国公民或者非美国税务居民来说，是否也要缴税？税怎么扣、谁来扣、能不能少交？这些疑问，值得每一位海外房东深入了解。
美国在征税方面最核心的一条原则是：身份决定纳税义务。如果你是美国公民或绿卡持有者，那么你就自动属于全球征税体系的一部分，不论你的收入来自哪个国家，都需如实申报并缴纳相应税款。
相比之下，非美国税务居民（“双非”）在税务处理上有所不同。虽然“双非”投资者在美国没有义务就全球收入报税，但涉及美国境内的房产出租收益时，依然逃不过美国的税收制度。
美国国税局（IRS）规定，非税务居民从美国获得的固定性收入（如房租），需按总额的30%直接预扣税款，这项规定通常由物业管理公司或租户代为执行。
举例来说：
1. 一位中国投资人将洛杉矶的一套房产出租，每年总租金为3万美元
2. 不论支出成本是多少，系统默认按**3万的30%**来扣税，即9000美元
3. 剩下的2.1万美元才是“可入账”的部分
这种“先扣后不申报”的方式虽然简单粗暴，但也意味着投资人可能承担了远高于实际净利润的税负，甚至可能在房产亏损的年份仍然被扣税。
根据IRC第871(d)条款，非美国居民可以选择以“与美国业务相关”的身份主动申报租金收入。这种方式允许将**实际支出（例如物业费、保险、维修、折旧等）**从总收入中扣除，仅对净收益缴税。
继续前述例子说明：
1. 房产年租金为3万美元
2. 年度总支出为2万美元（物业税、水电、维修和折旧）
3. 净收益1万美元，适用的联邦税率可能在10%-15%之间
4. 实际联邦税为约1039美元，远低于直接预扣的9000美元
因此，如果“双非”投资人通过1040NR表格申报，就可能有资格申请退还超额缴纳的税款。但要注意，选择这种申报路径，需年年报税、资料完备，也可能需要请专业报税人协助操作。
联邦税之外，美国各州对非居民的税务处理也不尽相同。例如，加州、纽约州、伊利诺伊州等对租金收入设有州税，同样要求按年申报。一般而言，申报截止时间是次年4月15日，但若遇节假日会顺延几天。
需要注意的是，即使只有一套房产、租金不高，一旦申报晚于截止日期，罚款与滞纳金可能非常高，严重者甚至会影响今后的签证申请或入境记录。
如果未来“双非”投资人决定出售美国房产，也无法避免被美国税法追缴税款。根据FIRPTA（外国人房地产投资税法），非居民出售美国房产时需预扣销售总价的15%作为预估税款。
比如以50万美元价格出售房产，买方或交易机构需预扣7.5万美元，待投资人完成所得税申报后，若应纳税额低于此数，可申请退还部分预扣金额。
非居民申报美国租金收入，通常涉及两个环节：
1. 向联邦政府申报1040NR表格
2. 向房产所在州提交个人所得税表
时间安排如下：
1. 每年4月15日前为截止日
2. 所有相关支出、收入必须准备妥当
3. 可申请延期，但仍建议在截止日前至少递交基本资料
报税时建议聘请了解国际税法的**注册会计师（CPA）**或税务师，尤其在涉及多个州或大额投资项目时更为必要。
本文“外籍人士投资美国房产出租要缴税吗？税务规定详解”由美研建筑整理提供。对于外籍人士来说，在美国投资房产收租并非一锤子买卖，而是一项涉及身份、规则、申报路径的系统工程。充分了解税务政策、合理规划申报方式，是保障收益、减少税负的关键一步。
